Сейчас в Афинах наблюдается бум покупок недвижимости, который на фоне роста экономики Греции (1,5-2% в год) только набирает обороты: из-за Золотой визы, туристического потока и роста популярности Airbnb, греческая недвижимость растёт на 4% в год.

Что касается цен на недвижимость в Афинах, то они до сих пор очень низкие, на уровне 2 000 евро за квадратный метр на вторичном рынке, и растут на 10% в год и это не предел: к примеру, иностранец, который купил недвижимость под Золотую визу, через год уже окупает все свои затраты на налоги, сборы и саму сделку. А при продаже через два года этой недвижимости в чистом виде он может получить выгоду в 10%.

Понятно, что при таких условиях многие интересуются покупкой недвижимости в Афинах. Именно поэтому мы хотим рассказать о четырёх важных моментах, на которые следует обращать внимание при выборе объекта.

  • Выбирайте хороший район

Часто люди концентрируют своё внимание на цене за м2  в зависимости от этажа, удалённости от метро и года застройки. Но Афины – это специфический город, который очень чётко поделён на районы (не зря его называют мегаполисом: город административно поделён на более двадцати городов, где есть своя инфраструктура и свой муниципалитет).

Деление это обусловлено не только географическим расположением, но и населением: в разных районах живут люди с разным достатком, уровнем образованности и разного этнического происхождения (есть районы «страны третьего мира», есть русские районы, где много эмигрантов из постсоветских стран и т.п.).

Поэтому очень важно выбирать объект недвижимости в подходящем для вас районе, а не гнаться за дешевизной.

Лидирующие при выборе районы исторического центра Афин, а также прибрежные южные районы и богатые северные горные пригороды.

  • Следите за правильностью сделки

Как бы странно это ни звучало, но очень многие объекты, выставленные на продажу, не имеют полного пакета документов, нужного для реализации: на 10 объектов со средней ценой по рынку, примерно на 6-7 не готовы документы, на объекты с низкой ценой документы не готовы практически на все.

Купить объект без документов очень сложно: кто-то ещё не вступил в наследство, где-то что-нибудь не легализовано и т.д. Часто у будущих покупателей просят предоплату, чтобы на нее закончить легализацию или оформить нужные разрешения.

Поэтому мы советуем не «влюбляться» в объект: сначала нужно составить полную картину относительно этой недвижимости, а потом уже рассматривать её как реальную покупку.

Из этого вытекает  следующее правило: в современных реалиях Афин не стоит давать предоплату до того, как ваш адвокат не получит документы на объект. Раньше для получения документов вносили депозит, но теперь лучше вносить депозит риелторской компании, а не владельцам.

  • Не покупайте объект под ремонт

Если вы покупаете объект недвижимости с намерением сделать там ремонт, учтите, что сумма затрат на ремонт не учитывается при оформлении Золотой визы.

Сумму ремонта обычно рассчитывают очень приблизительно: около 400 – 800 евро за м2 , в зависимости от масштабности ремонта.

Но отталкиваться от этих цифр на практике нельзя: если вы не проживаете в Греции, то не сможете контролировать ход ремонтных работ, а это значит, что вполне вероятно вы столкнетесь с воровством, растратами и срывами сроков. К тому же, многие подрядчики работают нелегально или полулегально, что скажется на качестве услуг.

Из этого становится понятно, что вам будет выгодней покупать уже готовый объект с ремонтом, но поторговаться с владельцами по цене. Идеальный вариант, это когда владельцы купили объект недавно, сделали ремонт, оформили все документы и просто накинули немного в цене, чтобы отбить затраты.

Если же вы живёте в Греции и готовы посвятить своё время ремонту, то можно покупать дешёвые объекты и заниматься приведением их в порядок.

  • Правильно оценивайте прибыльность объекта
Изображение William Iven с сайта Pixabay

Многие считают прибыльность так: берут среднюю стоимость краткосрочной аренды и умножают на 365 дней. Или же берут среднюю стоимость долгосрочной аренды и умножают на 12 месяцев.

Оба метода неправильные.

Но для начала необходимо точно оценить сумму инвестиции, которая складывается не только из цены объекта, но ещё и из суммы налога (ставка налога на передачу собственности может составлять от 3% до 24% от цены), стоимости самой сделки и услуг риелтора, адвоката, нотариуса и других привлечённых специалистов.

Когда сумма инвестиций подсчитана (а это примерно стоимость + 8%), то прибыльность нужно считать в зависимости от того, на чём вы будете зарабатывать: на краткосрочной или долгосрочной аренде.

Краткосрочная аренда очень сильно меняется в зависимости от месяца и от потребительского спроса. Также, необходимо учитывать, что на вас будут все коммунальные платежи, и вы будете платить не менее 25% от арендной платы обслуживающей компании. Кроме того, в ваших расходах будет и налог на прибыль — 15% со всех поступающих сумм!

Долгосрочная аренда более надёжна, но приносит меньшую прибыль: от суммы аренды вы минусуете 15% налога на доход и 4 евро за м2  налога на недвижимость, и умножаете на срок сдачи в аренду. Потом сопоставляете сумму инвестиций и полученную сумму от аренды – это и есть ваша прибыль.

Средняя доходность в Греции от долгосрочной аренды – порядка 6%, но для иностранцев нормальный пассивный доход начинается от 4%.

Иностранцев часто заманивают нереальными ставками в 12-15% нечистоплотные риелторские конторы. Это обман: даже если вам и распишут какую-то сказочную схему, то утаят информацию о скрытых затратах, а в результате ваш доход так и останется на уровне 4%, а издержки возрастут.

Учитывайте эти моменты при выборе объекта недвижимости, и ваша покупка станет для вас максимально выгодной!

Анна Шумская, руководитель компании Migration Ike (вопросы миграции и адаптации в Греции), лицензированный риелтор Афин viber/WhatsApp +306980703826